空室対策｜賃貸マンション空室解消事業【 コモドスペース 】リノベーション、関西・大阪

私共が最も得意とする空室対策の一例として、築２０年以上の賃貸マンションの空室対策が挙げられます。私共では築２０年を超える賃貸マンションの空室対策として、”リノベーション”を効果的に活用して空室の解消を実現しています。これまで約７年間のリノベーション実績は３５０室（2011年5月現在）。
（※”リノベーション”とは、部分的な改装を意味するリフォームと違い、お部屋全体のコンセプトを変え、入居される方の層までを変え、お部屋を生まれ変わらせる全面的な改装を意味します）

築２０年以上の空室対策　実施例

～ 空室解消秘話 ～
こちらのマンションは新築当初、和室２間の２ＤＫ ファミリー向けのマンションとして人気がありましたが、約１０年程前から空室が目立つようになって来ました。１階は年配の入居者が長年入居されていますが、エレベーターのない２階以上のお部屋は、年配の入居者にとって年々不便になり、退去する方も増えて来ていました。弊社では、オーナー様よりご相談を受け、現地に赴き、建物診断と市場調査を行った結果、入居者層をファミリーから新婚さん、または単身者に切り替えるべきだとの考えに基づいてコンセプトを作成し、リノベーション提案を行いました。平成２２年現在では、３４室中１４室をリノベーションし、想定した入居者層の通り２０～３０代の単身者や新婚・カップルの方でほぼ満室になっています。また、入居率の向上に伴い、エントランスや共用廊下の改修も行い、マンション全体がリノベーションされ生まれ変わっています。

エントランスの改装事例はこちら

築年数の浅い賃貸マンションの空室対策の一例として、築１０～２０年までの賃貸マンションの空室対策が挙げられます。私共では、キッチンやユニットバスを既存のまま利用して間取りやお部屋の雰囲気を大幅に改装する”ハーフリノベーション”を効果的に活用して空室の解消を実現しています。これまでリノベーションと並び多くの実績を有しています。

築１０～２０年の空室対策　実施例

～ 空室解消秘話 ～
こちらのマンションは元々大手企業の社宅を賃貸マンションとして運用。洋室・和室の３ＤＫ６２㎡の部屋はファミリー向けのマンションとして募集していましたが、駅から徒歩１２分の立地と近隣のライバル物件に苦戦し、賃料を下げざるを得ない状況でした。弊社では、オーナー様よりご相談を受け、入居者層をファミリーから新婚さんに絞り込みコンセプトを作成し、水周りを既存のまま利用してリーズナブルな改装費用でハーフリノベーション（部分的なリノベーション）提案を行いました。ハーフリノベーション後は、想定した入居者層の通り新婚・カップルが入居され賃料も当初の想定通り維持できた事例です。
このマンションでは、同様のハーフリノベーションにより７室の空室を解消しています。

私共コモドスペースは、「賃貸マンションの空室解消事業」を中心に賃貸関連事業に特化して事業展開している会社です。
私共は、空室を解消するための多様な経験とノウハウを持ち、それぞれの賃貸マンションオーナー様に合った最適な空室対策を企画提案する提案型の企業です。

私共は空室対策のご提案を行なう際、必ず実際のお部屋を、建物全体を、周辺環境を見せて頂いています。なぜなら、賃貸マンションの空室問題は、そのお部屋の問題だけでなく、建物全体の管理状況や周辺環境、賃貸市場やニーズの変化も含めた総合的な問題であると考えているからです。実際に現地に赴き、入居者の立場に立って客観的に見ることにより、より良い空室問題の解決方法やより現実的な空室対策をご提案することが出来ると考えています。

空室でお困りのオーナー様は、是非、お気軽にご相談下さい。まだまだご相談にお応え出来る地域は限られていますが、可能な限り誠意をもってお応えします。
（現在、上記のご相談にお応え出来る地域は大阪府下、阪神間です。この地域は、随時変更する場合がございます。直接、スタッフにお問い合わせ下さい。）

空室を解消するための７つのプロセス

弊社のリノベーションを用いた空室解消の大きな特徴は、「空室解消７つのプロセス」を一貫して自社で行っていることです。特に、最初のプロセスとなる「建物診断」、また空室解消の方向性決める「企画提案」、インターネットと使ったユニークな取り組みを行っている「客付け」の３つのプロセスは他社に差別化できる大きな特徴です。

　建物診断　　入居者の視点に立ち リノベのプロが現地訪問し ６０項目について数値化診断

　市場調査　　近隣の類似物件について募集状況・成約事例を調査

　原因分析　　建物診断・市場調査を踏まえ空室となっている原因を分析

　企画提案　　３０５室のリノベ実績により培ったノウハウを基に各部屋に最適なリノベ方針を提案

　改装設計　　リノベ方針に沿った、改装内容をコストと耐久性に留意し、実現可能にする設計業務

　改装工事　　既存入居者に細心の配慮を行い、コスト競争力と安全性を重視した改装工事

　客付け　　　 自社ＨＰと不動産ネットワークを用いた客付け仲介業務

コモド原復とは、間取り変更・設備更新なしに内装材を工夫する事により、デザイン性を取り入れる原状回復工事です。コモド原復は、ローコストながら既存のお部屋を入居者に振り向かれるようなお部屋に変身させる簡易なリノベーション（”ローコストリノベーション”）です。

コモド原復で入居率アップ　実施例

～ 空室解消秘話 ～
和室とカーペットの洋室で構成される３ＤＫで、新築当初の間取りがそのまま残っている１９８５年築のマンションです。キッチンやユニットバスなどの設備の更新は一度行われているものの、ここ数年普通の原状回復工事を行っても空室が埋まらない状況が続いていたそうです。また、最近では家賃も下落傾向にあり、予算もかけられないというご相談を受けました。そこで、コモド原復のご提案をさせて頂きました。

ご提案した内容は以下の通りです。
① 床材張替え、畳表替え
② 壁紙張替え、襖張替え
③ 天井塗装塗り替え
④ 玄関収納・キッチン面材などのシート貼り
床材は、耐久性の高い硬質塩ビタイル（フロアタイル　3,200円/㎡）を使用。ベッドや冷蔵庫など重い家具家電を置いても、ＣＦシートのように置き跡が付かないので、退去の度に張替えが必要なく、ランニングコストも抑えることができます。
壁紙や襖は全て貼り替え、ベースとなる壁紙は普及品の安価なクロス（680円/ｍ）を使用。ポイントとなる一部分のみ色や柄のあるポイントクロス（900円/ｍ）でデザイン性を出しお洒落に演出しました。和室は白塗装と洋風クロスでモダンな印象を与えるシンプルな空間へ変更しました。
玄関収納、キッチンの面材は経年劣化で古い印象を与えていたため、塩ビシート張りの上、つまみや取っ手などの金物をシンプルでモダンな物に交換し、デザイン性とお洒落感を演出しています。

コモド原復は、原状回復プラスアルファのローコストリノベーションながら、若い入居者の心を掴み、工事完了後約1ヶ月で入居者が決定いたしました。

都市型資産活用として”戸建賃貸”をご提案します。都市部特有の間口が狭く奥行きのある敷地での資産活用、間口4.5ｍ、奥行き12ｍの敷地から対応が可能です。築40年を越えた古い長屋や木造アパートの建替え、駐車場用地の転用など、少ない投資で低リスクの安定した利回りを目指しています。
プランは新婚さんや子育て世代に最適な2ＬＤＫ。人気の対面式システムキッチン、ゆったりくつろげるお風呂や戸建では珍しいロフト、高い天井、オール電化が他戸建賃貸やファミリー向け賃貸マンションとの差別化を実現します。
標準価格は1,050万円/戸より。（地盤調査・標準時盤改良・建物本体・住宅設備機器・標準外溝工事が含まれます）

１６坪からの土地活用　実施例

～ 資産活用秘話 ～
昭和１５年築の長屋の一戸建住宅の建替えプラン。
既存の入居者が退去後、建替えを前提に敷地の有効活用を検討されているオーナー様よりご相談頂きました。提案は私共の他、大手ハウスメーカーさんを含めて数社。当初実績のない私共からは、定期借地で土地をお借りし、私共で建築費用を出して賃貸運営する定借案を提案しましたが、10年で建替え費用が回収できる価格、10年固定のサブリース契約させて頂くことを条件に私共にご発注頂きました。

私共は、外壁改修工事のご提案において大切にしていることが３つあります。
①下地補修を丹念に行うこと
②外壁のカラーリングのご提案
③安全性と居住されている入居者様への配慮
私共、コモドスペースでは、約１０年に一度の外壁改修工事は、目先の価格だけでなく上記の３点も含めた提案内容や工事品質も重要な決定要因になると考えご提案しています。
また、建物の顔となるエントランスはその良し悪しにより、建物に対する入居者希望者の第一印象も全く異なり、建物全体の入居率にも少なからぬ影響を与えると考えています。私共では、エントランス改修にもデザイン性を加え、入居希望者に好印象を与えるご提案をしています。

デザイナーが提案する外壁改修　実施例

～ 空室解消秘話 ～
空室が１０室あるマンションオーナーが、空室のリノベーションと外壁改修をご相談頂いたこちらの物件。今回の外壁塗装では、白をベースにチョコレート色をアクセントカラーとしたモダンスタイル。また、エントランス庇はアルミのスタイリッシュなものに取替え、銘板もアクリル性のデザイン性の高いものに交換。シンプルでモダンな建物に生まれ変わりました。
また、共用廊下や内部階段には防滑性のある長尺シートを施工。美観と耐久性の向上を実現する施工を行いました。

デザイナーが提案するエントランス改修　実施例

～ 空室解消秘話 ～
昭和５３年築のこちらのマンションは、改修前、扉の無い簡素なエントランスでした。道路から道路まで縦長の敷地に建てられていたこちらのマンションは、近所の方が通路代わりに無断で通り抜け、オーナー様も入居者さんも不愉快な思いをされていました。オーナー様も以前からエントランス改修したかったようですが、当時は空き室も多く改修資金の捻出も難しかったようです。しかし、空室を順次リノベーションしたことにより、数年前からほぼ満室状態となり、年収も増え念願のエントランス改修に踏み切られました。エントランス改修後はスタイリッシュなマンションの顔ができ、入居希望者の反応も上々。また、無断の通り抜けもなくなり、オーナー様、入居者さんにも喜んで頂いています。

同建物のリノベーション事例はこちら

コモドスペースでは、大阪市内中心に自社で賃貸仲介を行っております。リノベーション工事後の客付けはもちろん、弊社施工物件以外での客付け業務も行っております。

弊社の特徴は６つあります。
① リノベーションに特化した物件掲載
②物件掲載ページの工夫
③入居者層のターゲットを絞り込んだ集客
④入居者様の負担にならない案内方法
⑤地元仲介業者への物件ＰＲ
⑥客付けしてから改装ができる物件

①リノベーションに特化した物件掲載
入居希望者の方々へ、リノベーション賃貸物件を中心とした物件のご紹介を行っています。
リノベーション物件が、広くておしゃれな賃貸マンションを同様の新築物件と比べてリーズナブルな賃料で入居することができるというメリットを最大限にＰＲしています。

＜入居希望者向けページはこちら＞

②物件掲載ページの工夫
各物件のページには、物件の室内写真を出来る限り多く掲載し、改装前改装後の間取り図面も掲載、写真や賃貸条件では伝えにくい物件特有の情報は説明文にてご説明。入居希望者様に楽しんで見て頂けるページを作成し、お部屋の魅力を最大限に伝える工夫をしています。
また、詳しい情報をＨＰ内で説明することにより、ご入居希望者様はＨＰ情報でより深い物件へのご検討ができ、ご見学される際にはご検討が進んだ段階でご見学頂けます。

③入居者層のターゲットを絞り込んだ集客
私共がターゲットとしている入居者層は以下の通りです。
１． これから結婚や同居を考えられている新婚さんやカップルさん
２． ワンルームから広いお部屋への住み替えを考えられている単身者さん
３．　おしゃれなオフィスへの転居や新規開業を考えられている若き起業家さん

④入居者様の負担にならない案内方法
物件のご案内は、ご入居者希望者様の負担とならないよう、現地待ち合わせを基本とさせて頂いております。ご入居者希望者様の時間的負担を取り除き、物件へのご検討に集中して頂きたいからです。
また、物件のメリットデメリットは正直にお話し、きちんとご検討頂いた上で入居をご決定頂けるよう努めております。より良い入居者により長くお部屋に住んで頂けるようこのような対応を行っています。

⑤地元仲介業者への物件ＰＲ
お預かりした物件は、自社ＨＰ内でのＰＲの他、仲介業者間ネットワークである近畿不動産流通機構（レインズ）の登録や定期的な地元業者への訪問により物件ＰＲを行い、より早いご入居者決定に努めております。

既築マンションでの太陽光発電

太陽光発電　おすすめのポイント

可動間仕切り収納

収納ユニットを移動させることにより、ライフスタイルに応じて部屋の間取りを
自由に変えることができる画期的な移動式クローゼットです。
女性の方でも簡単に移動・設置をしていただくことができます。
すっきりとしたホワイト色を用いたシンプルなデザインで、どんなお部屋にも違和感なくマッチします。

可動間仕切り収納イメージ

可動間仕切り収納パーツ

	左図の様に付属のハンドルを取付けて回転させるとキャスターが床面に設地し 収納ユニットが持ち上げられます。 本体がしっかり持ち上がればキャスターで、らくらく移動ができます。
	丁番で扉と本体・扉と扉の隙間を調整できます。 埃が気になる方は、隙間を小さくできます。 通気性をよくしたい方は、隙間を大きくすることが可能です。

可動間仕切り収納素材

可動間仕切り収納の注意

収納ユニット本体の移動は必ず中の収納物を全て取り出してから行ってください。

本体が持ち上がっているのを確認してから移動させてください。床材（フローリング）を傷つける事があります。